주택 및 신규 분양 아파트 매입: 대출 승인 및 입주 절차 완벽 가이드

 

주택이나 아파트 등을 매입하기 위해서 각 대출은행등에서 대출승인을 받고 해당 주택에 입주하는 날에 진행되는 절차에 대해서 자세하게 설명하겠습니다. 미리 준비하셔서 당일날 원활하게 진행하시기 바랍니다.

 

[일반 주택 매매계약후 입주 시]

1. 상황

• 전세 세입자가 있는 아파트 매수했으며, 해당 세입자는 잔금일에 퇴거예정
• 매입자는 전세대출로 전세를 살고 있다가 아파트를 대출을 끼고 매수
• 매도자는 근저당채무가 있음.

2. 사전확인

• 매도자는 잔금 중 일부를 근저당 채무상환 금액과 세입자에게 돌려줄 전세보증금을 제외하고 받음.
• 잔금 지급방식을 사전 확인. 현금, 수표, 계좌이체등

3. 매입자가 사전 준비할 것

• 소유권이전등기 업무를 처리할 법무사를 선임하고 이전 등기비용을 확인
• 부동산 중개업소를 통해 잔금일 시간과 장소등 확정, 매도자 준비서류를 사전에 요청
• 대출실행은행의 은행법무사와 통화하여 잔금장소와 시간통보하고 매도인이 요청한 잔금 지급방식도 알려줌. 대출금 이외의 나머지 금액은 사전에 대출금 입금통장에 넣어서 준비
• 기존 전세대출 상환방법을 숙지하고 준비
• 인지세, 근저당설정 채권할인료등 대출비용을 미리 확인하여 입금
• 법무사와 확인 후 소유권이전등기 서류를 미리 준비(주민등록초본, 계약서원본, 도장등)

4. 잔금일 상황

• 약속된 시간과 장소에 매입자, 매도자, 은행법무사, 이전법무사, 세입자, 중개인등이 모임
• 매도자가 요청한 대로 잔금지급하면 매도자는 은행법무사, 세입자에게 각각 지급
• 매입자는 매도자가 세입자에게 전세보증금 반환되는 것을 확인해야 됨.
• 매도자는 소유권이전등기를 위한 서류(등기필증, 인감증명서)를 이전 법무사에게 제출하고 등기신청 위임장에 날인. 동시에 매입자도 초본, 매매계약서 원본, 도장을, 중개인은 실거래가신고필증을 이전 법무사에게 제출
• 중개인이 관리비, 공과금, 수선충당금등을 계산
• 매입자는 이전 법무사에게 소유권이전등기비용을 지급하며, 취득세를 카드로 납부할 경우에는 미리 납부하고 납부증빙을 전달
• 잔금일에 전세대출상환 영수증을 은행직원에게 팩스나 사진으로 전송. 다만 은행직원 중 전세대출을 먼저 상환하고 대출 실행을 요구할 수도 있으므로, 이 경우 전세보증금을 먼저 받아서 상환해야 하며, 이럴 경우 잔금시간은 오후로 잡는 것이 좋음.

 

[신규 분양 아파트 입주 시]

1. 사전준비

• 매입자는 신규 분양 아파트 입주일에 중도금 대출 상환 및 잔금을 완납하고 대출진행해야 되는 상황
• 이럴 경우 대출금액은 인지세를 차감하고 입금되므로 이 금액을 감안해야 됨.

2. 진행절차

• 신규 대출이 실행되면, 이 금액이 중도금 대출은행으로 송금되고 이어서 잔금까지 송금되어 완납.

3. 아파트 열쇠 수령

• 관리비 예치금 납부, 중도금 대출 상환확인서, 잔금완납확인서, 관리비예치금 입금증 등을 입주지원센터에 전달하면 아파트 열쇠를 받음.
• 기존 전세대출 상환은 위와 같음.

4. 소유권이전등기 및 근저당권 설정등기

• 입주 후 1~2개월 내에 은행 및 법무사와 협의하여 소유권 보존 등기와 근저당권 설정 등기를 진행. 
• 법무사를 통해 단체등기를 진행